Liebe Leser,
ob Mieterärger oder Nachbarschaftsstreit – es ist immer etwas los im Immobilienrecht. Umso wichtiger ist es für Sie, auf dem aktuellsten Stand zu sein! Einige wegweisende Urteile lesen Sie deshalb heute.
Exotische Eigenbedarfskündigung
Die Eigenbedarfskündigung wird vor Deutschlands Gerichten immer wieder zum Thema. Im verhandelten Fall ging es dabei um ein Au-Pair (Amtsgericht München, Urteil vom 12.01.2021, Az. 473 C 11647/20). Hier klagte ein Vermieter, weil das Au Pair nicht in der Eigentumswohnung der Familie mit einziehen sollte (hier seien alle Räume bereits genutzt), sondern in der ca. 700 m entfernten vermieteten Wohnung. Dafür kündigte er der Mieterin mit einer neunmonatigen Frist. Die Mieterin wehrte sich mit mehreren Begründungen. Zum einen sah sie eine anderweitige Unterbringung des Au Pairs als möglich an, außerdem habe sie als schwerbehinderte Hartz-IV-Empfängerin auf dem freien Mietmarkt kaum Chancen. Das Gericht gab jedoch dem Vermieter Recht. Es könne nicht verlangt werden, dass ein Au-pair immer in der Wohnung der Gastfamilie leben müsse. Zudem sei die Mieterin weder nachweislich krankheitsbedingt an der Suche einer neuen Wohnung behindert, noch habe sie entsprechende Bemühungen unternommen. Jedoch wurde unter anderem in Hinblick auf die Corona-Pandemie die Räumungsfrist verlängert.
Der unbekannte Untermieter
Waren Sie schon einmal in der Situation, dass Ihr Mieter einen Untermieter einziehen lassen wollte? Ein komisches Gefühl kann es sein, wenn in der eigenen Anlageimmobilie ein völlig unbekannter Mensch wohnt. Das sah auch eine Vermieterin aus Berlin so. Sie klagte auf das Recht, einen möglichen Untermieter vorab kennenzulernen. Sie hatte dem Mieter gekündigt und dieser war eine Weile vor Mietvertragsende bereits in eine neue Wohnung gezogen. Um finanzielle Probleme zu vermeiden, hatte er sich für die restliche Zeit – rund ein halbes Jahr – zwei Untermieter gesucht. Deren erforderliche Daten gab er an die Vermieterin weiter. Darunter die Namen, Geburtsdaten und -orte sowie Angaben zu den beruflichen Tätigkeiten. Die Vermieterin weigerte sich jedoch, dies ohne ein persönliches Kennenlernen anzunehmen. Das Landgericht Berlin gab dem Mieter Recht (Beschluss vom 16.11.2020, Az. 64 T 49/20). Die Vermieterin habe kein Recht, die Zustimmung zur Untermietung ohne besondere Gründe von einem persönlichen Kennenlernen abhängig zu machen.
Pfändung der Kaution?
Auch über die Kaution bricht regelmäßig ein Streit zwischen Vermietern und Mietern aus. Wie Sie vielleicht wissen, ist sie für manche Forderungen unantastbar. Doch was ist, wenn gegen einen Mieter ein Insolvenzverfahren läuft? So geschehen in einem Fall aus Hamburg. Dieser gestaltete sich kompliziert. Die Mieterin wurde wegen Einsturzgefahr aus einem Gebäude zwangsgeräumt. Dadurch wurde die Kaution von knapp 1000 Euro frei und wurde auf ihr gesperrtes Konto ausgezahlt. Für eine neue Wohnung musste sie erneut Kaution zahlen. Dafür wollte sie die alte Kaution ausgezahlt bekommen. Das Insolvenzgericht wies den Antrag jedoch zurück. Nach einigem Hin und Her landete der Fall vor dem BGH. Dieser entschied, dass die Mietkaution nicht dem Pfändungsschutz nach § 850i ZPO unterliege. Begründung: Es handle sich nicht um selbst erwirtschaftete Einkünfte, sondern vielmehr um die Rückgewähr einer zuvor erbrachten Mietsicherheit (BGH, Beschluss v. 21.2.2019, Az. IX ZB 7/17).
Maria Schädlich
Expertin für Markttrends in der Immobilienwirtschaft
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