eines der größten Themen für Immobilienbesitzer in Deutschland ist derzeit die energetische Sanierung. Sie wird vom Staat angeregt und die hohen Energiepreise tun ein Übriges. Insbesondere kümmern sich viele Hausbesitzer deshalb um alles, was den Energieverbrauch senkt. Dazu gehört auch die Dämmung. Doch das kann schwierig werden, wenn sich Ihre Immobilie bereits direkt an der Grundstücksgrenze befindet. Mit einer soliden Außendämmung würde diese dann auf das Nachbargrundstück ragen. Ist das überhaupt möglich? Der Bundesgerichtshof entschied.

Immobilien, die vor den 2000er Jahren gebaut wurden, sind in der Regel nicht zeitgemäß gedämmt. Gerade Gebäude aus den 1960er oder 1970er Jahren verfügen oft noch über eine gute Bausubstanz, aber über gar keine Dämmung. Hier ist aktuell auf jeden Fall ein Nachrüsten gefragt. Grundsätzlich gibt es dann 3 Möglichkeiten: Eine Innendämmung, eine Einblasdämmung oder eine Außendämmung. Die Innendämmung kommt in der Regel nur in Gebäuden mit historischer Fassade zum Einsatz, denn sie hat zahlreiche Nachteile. So ist sie weniger effektiv, kann zu einer versteckten Schimmelbildung führen und verkleinert die Räume. Eine Einblasdämmung ist zwar sehr kostengünstig, aber nicht in jeder Immobilie möglich und ebenfalls weniger effektiv. Die besten Möglichkeiten bietet deshalb eine Außendämmung. Doch was, wenn diese die Grundstücksgrenze zu Ihrem Nachbarn überschreiten würde?

Landesrecht sagt ja, doch ist es auch anzuwenden?

In einem solchen Fall aus Nordrhein-Westfalen entschied kürzlich der BGH. Hier hatten zwei Nachbarn darüber gestritten, ob die Außendämmung des einen die Grundstücksgrenze überschreiten dürfe. Bei der zu dämmenden Immobilie handelte es sich um einen Altbau und eine Innendämmung hätte einen sehr hohen Aufwand und weitere Belastungen für den Eigentümer mit sich gebracht.

Das Haus des anderen lag im Übrigen nicht in unmittelbarer Nähe, sondern 5 m weit weg. Dennoch war er mit dem Überschreiten der Grundstücksgrenze nicht einverstanden. Das Landesrecht erlaubt aber eine derartige minimale „Verletzung“ des nachbarlichen Grundstücks.

Entscheidung des BGH

Der BGH entschied zunächst, dass das Land durchaus die Gesetzgebungskompetenz in einem solchen Fall habe, auch wenn ansonsten grundsätzlich ein Überbau des Nachbargrundstücks verboten sei. Denn die Wärmedämmung und damit die Reduzierung der Treibhausgase liege im öffentlichen Interesse. Somit sei ein minimaler Überbau durch Dämmung sehr wohl möglich, wenn die Landesgesetze dies zulassen – zumindest in Fällen, in denen die Innendämmung eine unzumutbare Belastung darstellt (BGH, Urteil v. 12.11.2021, Az. V ZR 115/20).

Fazit: Möchten Sie Ihren Altbau dämmen und dieser liegt direkt an der Grundstücksgrenze, sollten Sie als erstes Ihre Landesgesetzgebung prüfen.

Maria Schädlich
Expertin für Markttrends in der Immobilienwirtschaft

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