Mietminderung wegen Rauchgeruchs?

jetzt – im Winter und während des Lockdowns – halten sich die Menschen vermehrt in ihrer Wohnung auf. Da tritt vielleicht auch der eine oder andere Raucher nicht mehr auf den Balkon… Sicher wissen Sie als Vermieter, dass Sie Ihren Mietern nicht prinzipiell das Rauchen in der Wohnung untersagen können. Denn das gehört zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung. Noch weniger haben Sie Einfluss auf das Rauchverhalten der Nachbarn. Trotzdem kann Ihnen aufgrund dessen im schlimmsten Fall eine Mietminderung ins Haus flattern.

Natürlich kann es Nichtraucher extrem stören, wenn dauernd Rauchgeruch in ihre Wohnung zieht – sei es über den Balkon, durch geöffnete Fenster oder durch die Wohnungseingangstür. Das Rauchen darf zwar nicht gänzlich untersagt werden, aber die Raucher müssen trotzdem Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen. Tun sie das nicht und überschreitet der Geruch ein zumutbares Maß, können diese die Miete kürzen, so entschied auch das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 362/16).

Was ist ein „zumutbares Maß“?

Wer sich beim Aufenthalt auf dem eigenen Balkon gestört fühlt, wenn der Nachbar auf seinem Balkon raucht, hat schlechte Karten. Wer auf solche Rauchspuren besonders empfindlich reagiert, muss sich selbst eine neue Wohnung suchen. Das zumutbare Maß ist aber zum Beispiel dann überschritten, wenn der Rauch nachts stark ins Schlafzimmer zieht oder bei geschlossenen Fenstern beziehungsweise Eingangstüren in die Wohnung eindringt. Der Nachbar darf etwa nicht ständig im gemeinsam genutzten Hausflur rauchen. Im schlimmsten Fall sorgen bauliche Mängel für das Problem, zum Beispiel Undichtigkeiten. Diese müssen Sie dann umgehend beheben.

Bis zu drei Prozent darf die Miete wegen Rauchbelästigung gemindert werden. Im verhandelten Fall hatte eine Nachbarin vor allem morgens und abends das Zimmer unter dem Schlafzimmer der Mieter zum Rauchen genutzt, was zu einer starken Geruchsbelästigung führte. Hier sah es das Gericht als Aufgabe der Vermieter an, eine übermäßige Rauchbelästigung abzustellen.

Was kann ich als Vermieter tun, bevor es zu einem teuren Umbau kommt?

Seien Sie sich darüber im Klaren, dass Ihr Mieter sich, wenn das Gespräch mit dem qualmenden Nachbarn zu keinem Ergebnis führt, nur an die Person wenden kann, mit der er den Vertrag abgeschlossen hat: An Sie. Eine Handhabe zwischen Nachbarn besteht kaum.

Zunächst einmal ist das Rauchen auf dem Balkon oder in der Wohnung eine vertragsgemäße Nutzung des Mietgegenstandes und somit kein Grund für eine Kündigung. Belästigt einer Ihrer Mieter damit einen anderen in erheblicher Weise, sollten Sie zunächst das Gespräch suchen und eine Abmahnung erteilen. In der Regel wird ein Gericht hier auf gegenseitige Rücksichtnahme pochen. Das heißt im Einzelfall oft, dass Zeiten festgelegt werden, in denen etwa das Rauchen auf dem Balkon gestattet ist.

Wird sich daran nicht gehalten, bleibt Ihnen nur noch die Kündigung des Rauchers, und damit haben Sie keine schlechten Chancen seit dem spektakulären Fall des Düsseldorfer Rentners, der wegen Rauchbelästigung gekündigt werden durfte. Hier war aber nicht das Rauchen selbst der ausschlaggebende Faktor, sondern mangelndes Lüften, wodurch der Rauch durch das ganze Haus gezogen war.

Vor Vertragsabschluss

Am einfachsten ist es für Sie, sich vorab zu erkundigen, ob ein Interessent Raucher ist – denn darauf muss wahrheitsgemäß geantwortet werden. Erlaubt ist außerdem eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag, welche das Rauchen in der Wohnung untersagt. Eine vorformulierte Klausel ist aber unwirksam! Wenn Sie sich hier vorab kümmern, vermeiden Sie eine Belästigung weiterer Hausbewohner und sorgen für eine gute Wiedervermietbarkeit der Wohnung nach Kündigung.

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