Liebe Leser,
ist zwischen einem Mieter von Gewerberäumen und seinem Vermieter bezüglich eines Nachmieters vereinbart worden, dass dieser geeignet sein soll, wenn „seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können“, darf der Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Mieters abhängig machen. Dies stellte das Oberlandesgericht Brandenburg im August 2020 klar.
Im Dezember 2016 hatten ein Mieter und sein Vermieter einem Nachtrag zu ihrem Gewerberaummietvertrag von September 2007 vereinbart, in dem eine Verlängerung des ursprünglich zum 30.11.2017 endenden Mietvertrages bis zum 31.12.2027 vereinbart wurde. Der Vertrag erlaubte dem Mieter in § 4 des Vertrags, innerhalb der Vertragslaufzeit einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Der Mieter teilte am 24.07.2017 mit, dass er sein Geschäft zum 01.01.2018 verkaufen wolle und benannte einen Nachmieter, der in den Vertrag eintrete. Die Vermieter lehnten diesen Vorschlag ab, da die Kaufinteressenten angeblich nicht die persönliche Reife aufwiesen, um einen solchen Betrieb mit mehreren Mitarbeitern zu führen. Es fehle ihnen an rudimentären kaufmännischen Kenntnissen. Der Mieter forderte die Vermieter über einen Rechtsanwalt auf, einer Aufhebung des Mietverhältnisses und der Vertragsfortsetzung mit den vorgeschlagenen Nachmietern zuzustimmen. Der Mieter schloss mit den Nachmietern eine Mietvertragseintrittsvereinbarung. Am 01.01.2018 erfolgte die Gebrauchsüberlassung des Ladenlokals an die Nachmieter. Mit anwaltlichem Schreiben mahnten die Vermieter den Mieter wegen der ohne ihre Zustimmung erfolgten Überlassung der Mietsache ab und setzten eine Frist zur Beendigung der Gebrauchsüberlassung bis zum 17.01.2018. Die Vermieter kündigten den Mietvertrag mit Schreiben vom 31.1.2018 außerordentlich wegen vorsätzlichen vertragswidrigen Verhaltens sowie vorsorglich ordentlich.
Das OLG Brandenburg entschied, dass den Vermietern ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume gemäß § 546 Abs. 1 BGB zustand. Der Mietvertrag war durch die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet worden. Das Recht eines Mieters auf Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs schließt nicht die Befugnis ein, die Mieträume ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen. Auch für Gewerberaummietverhältnisse gilt dieser Grundsatz uneingeschränkt. In der vertragswidrigen Überlassung der Mieträume an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigt.
Der Mieter war zu der Überlassung der Mieträume nicht befugt. Selbst wenn geeignete Nachmieter vorhanden waren, durfte der Mieter vor der vertraglich vorgesehenen Zustimmung der Vermieter nicht die Räume Dritten überlassen. Bei der getroffenen Nachmieterklausel handelte es sich um eine echte Ersatzmieterklausel. Denn dem Mieter wurde nicht nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht, sondern auch das Recht eingeräumt, einen Ersatzmieter zu stellen. Dies beinhaltete aber lediglich die Verpflichtung des Vermieters, unter den in § 4 genannten Bedingungen einem Mieterwechsel zuzustimmen. Es handelt sich nicht um eine Option, mit deren Ausübung durch den Mieter der Ersatzmieter automatisch in das Vertragsverhältnis eintrat. Der Eintritt bedurfte deshalb der Zustimmung der Vermieter. Insbesondere blieb den Vermietern danach die Möglichkeit, gewichtige Einwände gegen die Person der Nachmieter vorzubringen. Auf diese Kriterien konnte es nur dann ankommen, wenn dem Vermieter die Möglichkeit blieb, den oder die benannten Nachmieter abzulehnen. Es war vereinbart, dass ein Nachmieter geeignet sein sollte, wenn „seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können“. Der Sinn dieser Vereinbarung lag in der Absicherung des Vermieters gegen das mit einem Mieterwechsel verbundene Mietausfallrisiko. Deshalb durften die Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis abhängig machen (OLG Brandenburg, Urteil v. 06.10.2020, Az. 3 U 191/19).
Mit freundlichen Grüßen,
Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
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