schon letzte Woche hatten wir einige aktuelle Immobilien-Urteile aus 2020 für Sie, die für uns Vermieter interessant sind. Heute kommen noch weitere wegweisende Fälle aus den Gerichtssälen.
Corona – Eigentümerversammlung im Freien?
Viele Eigentümergemeinschaften, die ihre Versammlung im Frühjahr gehabt hätten, haben diese zunächst auf Herbst verschoben. Aber nun sieht es tatsächlich nach der erwarteten zweiten Corona-Welle aus. Was aber tun, wenn der neue Wirtschaftsplan trotzdem endlich beschlossen werden soll und wichtige Entscheidungen in der Wohnanlage anstehen? Das Amtsgericht Berlin-Wedding urteilte nun: Eine Eigentümerversammlung ist derzeit sogar im Freien möglich (Urteil vom 13. Juli 2020, Az. 9 C 214/20). Dafür müssen Sie einen Platz auf dem Gelände finden, an dem Unbeteiligte nicht ohne Weiteres zuhören können („Grundsatz der Nichtöffentlichkeit“).
Mieterhöhung – welche Ausstattung zählt als Argument?
Stellen Sie sich vor, Sie überlassen Ihrem Mieter in der Waschküche Waschmaschine und Trockner zur Nutzung. Erhöht das die Ausstattungsmerkmale laut Mietspiegel und rechtfertigt damit eine höhere Miete? Es kommt darauf an, befand das Amtsgericht Bonn (Urteil vom 4. September 2020, Az. 203 C 53/20). Werden die Geräte zur freien Nutzung überlassen, so dürfen Sie diese entsprechend bei der Mieterhöhung anrechnen. Die Waschgeräte im fraglichen Fall wurden jedoch mit Geld bzw. erworbenen Chipkarten bedient. Somit zahlten die Mieter ein Entgelt für die Nutzung. Dies mache die Anrechnung auf die Miete ungültig, so das Gericht. Gleiches gilt für Sie auch in anderen Bereichen, etwa bei einer Einbauküche: Als „Ausstattung“ laut Mietspiegel gilt nur, was Sie Ihren Mietern dauerhaft ohne Vergütung zur Verfügung stellen.
Miete aussetzen wegen Corona – wie muss dies belegt werden?
Gehören Sie auch zu den Vermietern, die zwischen April und Juni keine Miete erhalten haben, weil die Mieter eine Notlage wegen Corona geltend machen? Dann sollten Sie spätestens jetzt einen genauen Blick auf die Begründung werfen. Denn der Mieter muss wirklich glaubhaft machen, dass die Mietschulden durch Corona-bedingte Einschränkungen verursacht werden. Das Amtsgericht Hanau entschied nun in einem solchen Fall (Urteil vom 31. Juli 2020, Az. 32 C 136/20). Hier hatte ein Vermieter wegen ausstehender Miete der fraglichen 3 Monate fristlos gekündigt. Der Mieter wiederum behauptete, sein Arbeitgeber habe Kurzarbeit angeordnet. Zudem habe er nicht von seinem Konto überweisen können. Allerdings hatte er eingeräumt, weiterhin Geld auf dem Konto gehabt zu haben. Dass eine Überweisung nicht möglich war, hatte er dem Gericht nicht glaubhaft machen können. Eine Versicherung, dass er nun in Kurzarbeit war, reichte nicht als Begründung aus – die Kündigung wurde gestattet. Kurz: Ihr Mieter muss wirklich glaubhaft beweisen und belegen, dass sein Zahlungsverzug unter die in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB festgelegten Bedingungen fällt.
© VNR AG Maria Schädlich
Expertin für Markttrends in der Immobilienwirtschaft
